不動産投資のキャッシュフローシミュレーション：表面利回りの罠
表面利回り10%の物件でも手残りが月5万円を切る理由を解説。空室・経費・ローン・税金を反映した実質CFの計算プロセスとストレステストの考え方を整理します。
執筆：しぐ ・ 更新日: 2026-08-02
「表面利回り10%の物件です。ローンを払っても月5万円以上の手残りが出ます」——この説明だけを聞いて物件を購入すると、実際の手残りはその半分以下、条件が重なればほぼゼロという事態が起きます。
「表面利回り」は最もよく使われる数字ですが、最も現実から乖離した数字でもあります。不動産投資で本当に大切なのは「最終的に銀行口座に残るお金（税引後キャッシュフロー）」です。この記事では、表面利回りから税引後CFまでの計算プロセスと、ストレステストの考え方を具体的に解説します。
1. 利回りの3段階：表面から税引後まで
不動産投資には3種類の「利回り」があります。それぞれが何を計算しているかを理解することが、正確な投資判断の出発点です。
| 指標 | 計算式 | 含まれていないもの |
|---|---|---|
| 表面利回り（グロス） | 年間家賃収入÷物件価格 | 空室・経費・ローン・税金 |
| 実質利回り（ネット） | （家賃-運営経費）÷（物件価格+取得費） | 空室・ローン・税金 |
| 税引後CF利回り | 税引後CF÷自己資本 | — |
表面利回りが信用できない理由
物件情報に書かれている「利回り8%」は「満室の年間家賃収入÷物件価格」で計算されています。
- 空室リスクが考慮されていない
- 管理費・修繕費・固定資産税などの経費が引かれていない
- ローン返済が考慮されていない
- 所得税・住民税が考慮されていない
この4つを差し引くと、実際のキャッシュフローは表面利回りの数字から大きく下がります。
2. 不動産投資の実際のコスト一覧
「家賃収入から引かれるもの」を網羅的に把握することが、現実的なシミュレーションの前提です。
| コスト項目 | 概算（家賃収入に対する比率） | 計上のタイミング |
|---|---|---|
| 管理委託費 | 家賃の5〜10% | 毎月 |
| 修繕積立費 | 家賃の5〜10% | 毎月（積立として） |
| 固定資産税 | 物件評価額の約1.4% | 年1回 |
| 火災保険・地震保険 | 年2〜5万円程度（物件による） | 年1回 |
| 借入利息 | 借入残高×金利 | 毎月（減少していく） |
| 借入元金返済 | — | 毎月（経費計上不可） |
| 空室損失 | 家賃×空室率 | 不定期（空室時） |
| 広告費（入居募集） | 家賃の1〜2ヶ月分 | 入居者替わり時 |
| 所得税・住民税 | 不動産所得に応じて | 年1回（翌年） |
| 大規模修繕 | 10〜15年に1回・数十万〜数百万円 | 不定期 |
「運営経費率」としては、上記の日常的なコストが家賃収入の20〜30%程度かかるとみるのが現実的です。
3. 表面利回り10%の物件シミュレーション
前提条件
| 項目 | 設定 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 |
| 年間家賃収入（満室） | 300万円（表面利回り10%） |
| 取得諸費用 | 約150万円（登記・仲介手数料等） |
| 自己資金 | 450万円（物件価格の15%） |
| 借入 | 2,550万円 |
| 借入金利 | 2.5%（変動） |
| 返済期間 | 25年 |
ステップ別のCF計算
ステップ1：実効収入（空室考慮）
- 満室家賃：300万円
- 空室率10%（1棟6部屋中0.6部屋分）：-30万円
- 実効収入：270万円/年（月22.5万円）
ステップ2：運営経費を差し引く
- 管理費（満室家賃300万円の8%）：-24万円
- 修繕積立（満室家賃300万円の8%）：-24万円
- 固定資産税・保険等：-12万円
- 広告費（6部屋のうち年1〜2部屋が入れ替わり、1回あたり家賃1〜2ヶ月分）：-約6万円
- 純営業収益（NOI）：204万円/年（月17万円）
ステップ3：ローン返済を差し引く
- 年間返済額（元利合計・金利2.5%・25年・2,550万円）：約137万円/年
- 税引前CF：約67万円/年（月5.6万円）
ステップ4：税金を引く
- 不動産所得の計算（減価償却費・利息等を考慮）：約50万円の課税所得と仮定
- 給与年収600万円の会社員に上乗せする場合、課税所得は所得税率10%の帯に収まるため、所得税10%＋復興特別所得税＋住民税10%＝実効約20.2%：-約10万円/年
- 税引後CF：約57万円/年（月4.7万円）
表面利回り10%の物件でも、税引後の手残りは月4.7万円程度です。
4. ストレステスト：3つのリスクが重なると
「買って大丈夫か」を判断するには、最悪シナリオを計算することが重要です。
ストレスシナリオの設定
| リスク項目 | 通常シナリオ | ストレスシナリオ |
|---|---|---|
| 空室率 | 10%（6部屋中0.6部屋分） | 20%（6部屋中1.2部屋分） |
| 借入金利 | 2.5% | 3.5%（+1%上昇） |
| 修繕費 | 年24万円 | 年40万円（突発修繕追加） |
ストレスシナリオでの税引前CF計算：
| 項目 | 通常時 | ストレス時 |
|---|---|---|
| 実効収入（通常10%空室／ストレス20%空室） | 270万円 | 240万円 |
| 管理費・修繕積立 | 48万円 | 64万円 |
| 固定資産税・保険等 | 12万円 | 12万円 |
| 広告費 | 6万円 | 6万円 |
| NOI | 204万円 | 158万円 |
| ローン返済（25年・現状2.5%／ストレス時3.5%） | 137万円 | 153万円 |
| 税引前CF | 67万円 | 5万円 |
金利上昇・空室増加・修繕増加の3条件が重なると、税引前CFが5万円まで急落します。なおこの水準では、利息と減価償却費が家賃収入を上回って不動産所得が赤字になるため、税金が引かれるどころか給与所得との損益通算で還付側に回ります（ただし土地取得のための借入金利子に対応する部分は損益通算の対象外＝租税特別措置法41条の4。建物分の利子や減価償却費は通算できます）。つまり手残りを削っているのは税金ではなく、空室と金利と修繕です。減価償却が終わった後（デッドクロス）に同じことが起きると、今度は帳簿が黒字のまま現金が足りなくなります。
「買っていい物件」の判断基準
ストレステストで以下を確認します：
| チェック項目 | 目安 |
|---|---|
| ストレスシナリオでも税引前CFがプラス | 年6万円（月5,000円）以上を目安に。上の例は約5万円/年でこれを下回る |
| イールドギャップ | 実質利回り−ローン定数が2%以上 |
| 自己資金利回り（CCR） | 8〜10%以上 |
| LTV（借入比率） | 80%以下 |
5. 物件種別によるCF比較
| 物件種別 | 表面利回り目安 | 実質利回り目安 | 税引後CF（月） | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 都市部区分マンション | 3〜5% | 2〜3% | ゼロ〜マイナス | 流動性高・CF出にくい |
| 一棟アパート（地方） | 8〜12% | 5〜8% | 月4〜15万円 | CF出やすいが空室・修繕リスク |
| 戸建て投資（中古・地方） | 10〜20% | 8〜15% | 高い | 管理シンプル・買い手少ない |
| 都市部一棟マンション | 5〜7% | 3〜5% | 月2〜8万円 | 融資引きやすい・CF薄い |
都市部の区分マンションはCFがほぼ出ず、ほぼ「値上がり益」を期待する投資になります。地方のアパート・戸建ての方がCFは出やすいですが、出口（売却先の確保）が難しくなります。
6. デッドクロスの発生タイミングと対策
デッドクロスはなぜ起きるか
| 時間の経過 | 元金返済（経費計上不可） | 利息（経費計上可） | 減価償却費（経費） | 結果 |
|---|---|---|---|---|
| 初期 | 少ない | 多い | 多い | 帳簿赤字で節税効果 |
| 中期 | 増える | 減る | 少なくなる | 帳簿が黒字転換 |
| 後期 | 多い | 少ない | 0円 | 帳簿黒字・現金不足 |
デッドクロスが起きると：
- 帳簿上は利益が出ているため税金が増加
- 元金返済（経費計上できない現金支出）は続く
- 「税金を払う現金がない」という状態に陥る
デッドクロス対策
- 購入時に対策を計画する：減価償却期間終了後の収支を最初から試算する
- デッドクロス前に売却する：償却期間終了の1〜2年前に売却を計画する
- 繰り上げ返済でローン残高を減らす：元金返済の現金負担を前倒しで減らす
- 複数物件を時差で持つ：償却期間がずれることで、デッドクロスを分散させる
よくある質問
Q. 表面利回り5%の都市部物件でもCFがプラスになりますか？
一般的に困難です。表面利回り5%から空室・経費を引いた実質利回りが3〜4%程度になり、ローン定数（元利返済比率）が5%前後であれば、イールドギャップはマイナスになります。都市部の低利回り物件は「値上がり益」を期待した投資であり、CF重視の方には向いていません。
Q. 「返済後利回り」という数字を提示されましたが信頼できますか？
「返済後利回り」はローン返済後の残りを自己資金で割ったもので、CCRに近い概念ですが、計算方法や経費の計上範囲が異なる場合があります。提示された数字の計算式に「税金」「空室」「修繕費」が含まれているかを確認することが重要です。含まれていない場合は、自分で計算し直すことが必要です。
Q. 築年数が古いほど利回りが高いのはなぜですか？
築年数が上がると物件価格が下がりますが、家賃はそれほど下がらないため、数字上の利回りが高くなります。ただし、修繕コストが増え、空室リスクも上がるため、「利回りが高い古い物件」はその分のリスクを負っています。表面利回りだけで比較しないことが重要です。
まとめ
「表面利回り10%の物件でも手残りは月4〜5万円」——これが不動産投資の現実です。そしてストレスシナリオでは、その手残りがゼロに近づきます。
- 表面利回りは参考程度：空室・経費・ローン・税金を引いた税引後CFを計算する
- 経費率20〜30%を見込む：「管理費・修繕費・税金・広告費」を全て積み上げる
- ストレステストで最悪ケースを確認：空室20%+金利+1%+修繕増で黒字かどうか
- デッドクロスを事前にシミュレーション：減価償却終了後の収支まで試算する
- 物件種別でCFの傾向が異なる：都市部区分はCF薄・地方アパートはCF出るが出口が難しい
- 数字が成立しない物件は買わない：「いずれ値上がりする」という根拠のない期待に乗らない
不動産投資は「事業」です。事業として成立するかどうかを、感情を排除して数字で判断することが、長期的に生き残る投資家の共通点です。
返済額からキャッシュフローを組み立てる
借入額・金利・返済期間を入力すると、毎月の返済額に加えて、年ごとの元金・利息の内訳と残高の推移をグラフで確認できます（回次ごとの返済予定表は出力できません）。家賃収入を入力してキャッシュフローを計算したり購入の可否を判定したりする機能はないため、算出した毎月の返済額を本記事の計算手順（家賃収入−空室損−経費−返済額）に当てはめてください。
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