不動産投資のキャッシュフローシミュレーション：表面利回りの罠
表面利回り10%の物件でも税引後キャッシュフローがマイナスになる理由を解説。空室・経費・ローン・税金を反映した実質CFの計算プロセスとストレステストの考え方を整理します。
執筆：しぐ ・ 更新日: 2026-05-29
「表面利回り10%の物件です。ローンを払っても月5万円以上の手残りが出ます」——この説明だけを聞いて物件を購入すると、実際には手残りが月1〜2万円だったり、場合によってはマイナスだったという事態が起きます。
「表面利回り」は最もよく使われる数字ですが、最も現実から乖離した数字でもあります。不動産投資で本当に大切なのは「最終的に銀行口座に残るお金（税引後キャッシュフロー）」です。この記事では、表面利回りから税引後CFまでの計算プロセスと、ストレステストの考え方を具体的に解説します。
1. 利回りの3段階：表面から税引後まで
不動産投資には3種類の「利回り」があります。それぞれが何を計算しているかを理解することが、正確な投資判断の出発点です。
| 指標 | 計算式 | 含まれていないもの |
|---|---|---|
| 表面利回り（グロス） | 年間家賃収入÷物件価格 | 空室・経費・ローン・税金 |
| 実質利回り（ネット） | （家賃-運営経費）÷（物件価格+取得費） | 空室・ローン・税金 |
| 税引後CF利回り | 税引後CF÷自己資本 | — |
表面利回りが信用できない理由
物件情報に書かれている「利回り8%」は「満室の年間家賃収入÷物件価格」で計算されています。
- 空室リスクが考慮されていない
- 管理費・修繕費・固定資産税などの経費が引かれていない
- ローン返済が考慮されていない
- 所得税・住民税が考慮されていない
この4つを差し引くと、実際のキャッシュフローは表面利回りの数字から大きく下がります。
2. 不動産投資の実際のコスト一覧
「家賃収入から引かれるもの」を網羅的に把握することが、現実的なシミュレーションの前提です。
| コスト項目 | 概算（家賃収入に対する比率） | 計上のタイミング |
|---|---|---|
| 管理委託費 | 家賃の5〜10% | 毎月 |
| 修繕積立費 | 家賃の5〜10% | 毎月（積立として） |
| 固定資産税 | 物件評価額の約1.4% | 年1回 |
| 火災保険・地震保険 | 年2〜5万円程度（物件による） | 年1回 |
| 借入利息 | 借入残高×金利 | 毎月（減少していく） |
| 借入元金返済 | — | 毎月（経費計上不可） |
| 空室損失 | 家賃×空室率 | 不定期（空室時） |
| 広告費（入居募集） | 家賃の1〜2ヶ月分 | 入居者替わり時 |
| 所得税・住民税 | 不動産所得に応じて | 年1回（翌年） |
| 大規模修繕 | 10〜15年に1回・数十万〜数百万円 | 不定期 |
「運営経費率」としては、上記の日常的なコストが家賃収入の20〜30%程度かかるとみるのが現実的です。
3. 表面利回り10%の物件シミュレーション
前提条件
| 項目 | 設定 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 |
| 年間家賃収入（満室） | 300万円（表面利回り10%） |
| 取得諸費用 | 約150万円（登記・仲介手数料等） |
| 自己資金 | 450万円（物件価格の15%） |
| 借入 | 2,550万円 |
| 借入金利 | 2.5%（変動） |
| 返済期間 | 25年 |
ステップ別のCF計算
ステップ1：実効収入（空室考慮）
- 満室家賃：300万円
- 空室率10%（1棟6部屋中0.6部屋分）：-30万円
- 実効収入：270万円/年（月22.5万円）
ステップ2：運営経費を差し引く
- 管理費（8%）：-24万円
- 修繕積立（8%）：-24万円
- 固定資産税・保険等：-12万円
- 広告費（入居者2年に1人替）：-約6万円
- 純営業収益（NOI）：204万円/年（月17万円）
ステップ3：ローン返済を差し引く
- 年間返済額（元利合計・金利2.5%・25年・2,550万円）：約135万円/年
- 税引前CF：69万円/年（月5.75万円）
ステップ4：税金を引く
- 不動産所得の計算（減価償却費・利息等を考慮）：約50万円の課税所得と仮定
- 税率30%（年収600万円・33%税率帯）：-15万円/年
- 税引後CF：約54万円/年（月4.5万円）
表面利回り10%の物件でも、税引後の手残りは月4.5万円程度です。
4. ストレステスト：3つのリスクが重なると
「買って大丈夫か」を判断するには、最悪シナリオを計算することが重要です。
ストレスシナリオの設定
| リスク項目 | 通常シナリオ | ストレスシナリオ |
|---|---|---|
| 空室率 | 10% | 20%（1部屋常時空室） |
| 借入金利 | 2.5% | 3.5%（+1%上昇） |
| 修繕費 | 年24万円 | 年40万円（突発修繕追加） |
ストレスシナリオでの税引前CF計算：
| 項目 | 通常時 | ストレス時 |
|---|---|---|
| 実効収入（20%空室） | 270万円 | 240万円 |
| 管理費・修繕積立 | 48万円 | 64万円 |
| 固定資産税・保険等 | 12万円 | 12万円 |
| NOI | 204万円 | 158万円 |
| ローン返済（3.5%・25年） | 135万円 | 152万円 |
| 税引前CF | 69万円 | 6万円 |
金利上昇・空室増加・修繕増加の3条件が重なると、税引前CFが6万円まで急落します。ここから税金が引かれると赤字になる可能性があります。
「買っていい物件」の判断基準
ストレステストで以下を確認します：
| チェック項目 | 目安 |
|---|---|
| ストレスシナリオでも税引前CFがプラス | 最低6万円/年以上 |
| イールドギャップ | 実質利回り−ローン定数が2%以上 |
| 自己資金利回り（CCR） | 8〜10%以上 |
| LTV（借入比率） | 80%以下 |
5. 物件種別によるCF比較
| 物件種別 | 表面利回り目安 | 実質利回り目安 | 税引後CF（月） | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 都市部区分マンション | 3〜5% | 2〜3% | ゼロ〜マイナス | 流動性高・CF出にくい |
| 一棟アパート（地方） | 8〜12% | 5〜8% | 月5〜15万円 | CF出やすいが空室・修繕リスク |
| 戸建て投資（中古・地方） | 10〜20% | 8〜15% | 高い | 管理シンプル・買い手少ない |
| 都市部一棟マンション | 5〜7% | 3〜5% | 月2〜8万円 | 融資引きやすい・CF薄い |
都市部の区分マンションはCFがほぼ出ず、ほぼ「値上がり益」を期待する投資になります。地方のアパート・戸建ての方がCFは出やすいですが、出口（売却先の確保）が難しくなります。
6. デッドクロスの発生タイミングと対策
デッドクロスはなぜ起きるか
| 時間の経過 | 元金返済（経費計上不可） | 利息（経費計上可） | 減価償却費（経費） | 結果 |
|---|---|---|---|---|
| 初期 | 少ない | 多い | 多い | 帳簿赤字で節税効果 |
| 中期 | 増える | 減る | 少なくなる | 帳簿が黒字転換 |
| 後期 | 多い | 少ない | 0円 | 帳簿黒字・現金不足 |
デッドクロスが起きると：
- 帳簿上は利益が出ているため税金が増加
- 元金返済（経費計上できない現金支出）は続く
- 「税金を払う現金がない」という状態に陥る
デッドクロス対策
- 購入時に対策を計画する：減価償却期間終了後の収支を最初から試算する
- デッドクロス前に売却する：償却期間終了の1〜2年前に売却を計画する
- 繰り上げ返済でローン残高を減らす：元金返済の現金負担を前倒しで減らす
- 複数物件を時差で持つ：償却期間がずれることで、デッドクロスを分散させる
よくある質問
Q. 表面利回り5%の都市部物件でもCFがプラスになりますか？
一般的に困難です。表面利回り5%から空室・経費を引いた実質利回りが3〜4%程度になり、ローン定数（元利返済比率）が5%前後であれば、イールドギャップはマイナスになります。都市部の低利回り物件は「値上がり益」を期待した投資であり、CF重視の方には向いていません。
Q. 「返済後利回り」という数字を提示されましたが信頼できますか？
「返済後利回り」はローン返済後の残りを自己資金で割ったもので、CCRに近い概念ですが、計算方法や経費の計上範囲が異なる場合があります。提示された数字の計算式に「税金」「空室」「修繕費」が含まれているかを確認することが重要です。含まれていない場合は、自分で計算し直すことが必要です。
Q. 築年数が古いほど利回りが高いのはなぜですか？
築年数が上がると物件価格が下がりますが、家賃はそれほど下がらないため、数字上の利回りが高くなります。ただし、修繕コストが増え、空室リスクも上がるため、「利回りが高い古い物件」はその分のリスクを負っています。表面利回りだけで比較しないことが重要です。
まとめ
「表面利回り10%の物件でも月3〜5万円の手残り」——これが不動産投資の現実です。そしてストレスシナリオでは、その手残りがゼロに近づくことがあります。
- 表面利回りは参考程度：空室・経費・ローン・税金を引いた税引後CFを計算する
- 経費率20〜30%を見込む：「管理費・修繕費・税金・広告費」を全て積み上げる
- ストレステストで最悪ケースを確認：空室20%+金利+1%+修繕増で黒字かどうか
- デッドクロスを事前にシミュレーション：減価償却終了後の収支まで試算する
- 物件種別でCFの傾向が異なる：都市部区分はCF薄・地方アパートはCF出るが出口が難しい
- 数字が成立しない物件は買わない：「いずれ値上がりする」という根拠のない期待に乗らない
不動産投資は「事業」です。事業として成立するかどうかを、感情を排除して数字で判断することが、長期的に生き残る投資家の共通点です。
物件購入判断チェック
その物件、本当に買っても大丈夫？キャッシュフロー計算でリスクを可視化。
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