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住宅ローン「固定金利」と「変動金利」徹底比較：35年後の勝者は？
金利上昇局面で変動金利はリスク？固定金利の安心料はいくら？過去30年の金利推移と、将来のシミュレーションから最適解を導く。
更新日: 2026-02-27
固定 vs 変動シミュレーション
現在の金利と借入額を入力して、金利上昇シナリオ（0.5%、1.0%UP）での総支払額差を比較。
【シリーズ】住宅ローン 完全ガイド
「住宅ローン、固定にする？変動にする？」 これは人生最大の借金をする際の、最初にして最大の難問です。
現在は史上最低水準の変動金利（0.3%〜0.4%台）が人気ですが、世界的なインフレと金利上昇の流れを受け、「固定金利にしておいた方がいいのでは？」と不安になる人も増えています。 この記事では、それぞれのメリット・デメリット、リスク、そして「どんな人がどちらを選ぶべきか」について、具体的な数字を使って解説します。
1. 変動金利：圧倒的な低コスト
特徴
- 金利: 年0.3%〜0.5%（ネット銀行など）
- 仕組み: 半年ごとに適用金利が見直される。ただし、返済額は5年間変わらない（5年ルール）場合が多い。
- メリット: 毎月の返済額が最も安く、元金の減りが早い。
- デメリット: 将来金利が上がると、総支払額が増えるリスクがある。
シミュレーション（3500万円・35年）
- 金利0.4%:
- 月々返済: 89,313円
- 総支払額: 3,751万円
- 利息総額: 約251万円
2. 固定金利（フラット35など）：安心を買う
特徴
- 金利: 年1.8%〜2.0%（全期間固定）
- 仕組み: 借りた瞬間に、完済までの金利と返済額が確定する。
- メリット: 将来どれだけ金利が上がっても返済額が変わらない（安心感）。
- デメリット: 変動金利に比べて初期の返済額が高い。
シミュレーション（3500万円・35年）
- 金利1.8%:
- 月々返済: 112,476円
- 総支払額: 4,724万円
- 利息総額: 約1,224万円
衝撃の事実：その差1000万円
変動（0.4%）と固定（1.8%）の総支払額の差は、なんと約973万円にもなります。 つまり、固定金利を選ぶということは、「金利上昇リスクを回避するための保険料として、1000万円払う」ことと同義です。
3. 金利上昇リスクの正体
「変動金利は怖い」と言われますが、具体的にどれくらい上がったら損をするのでしょうか？
損益分岐点の試算
変動金利（0.4%）が、5年後に1.0%、10年後に2.0%、20年後に3.0%...と上昇したと仮定しても、実はまだ変動金利の方が安いケースが多いです。 なぜなら、**「最初の10年間（借入残高が多い時期）に低金利で元金を減らしまくった」**効果が大きいからです。
固定金利（1.8%）よりも総支払額で損をするには、**「今後5年〜10年以内に、政策金利が2%〜3%まで急騰し、それが35年間続く」**という、かなり極端なシナリオが必要です。 日本の財政状況（1000兆円の借金）を考えると、急激な利上げは国自身の首を絞めるため、現実的ではないという見方もあります。
4. 125%ルールの罠
多くの銀行の変動金利には**「125%ルール」があります。 これは、金利が急騰しても、5年ごとの返済額見直しで「前回の返済額の1.25倍までしか上げない」**という激変緩和措置です。
- 現在の返済額：10万円
- 金利急騰による計算上の返済額：15万円
- 実際の請求額：12.5万円（10万円×1.25）
一見安心に見えますが、払わなくてよくなった2.5万円（差額）は消えるわけではありません。 **「未払利息」**として積み上がり、最終回（35年後）に一括請求されるリスクがあります。 これが変動金利の隠れた爆弾です。
5. 結論：あなたはどっち？
変動金利を選ぶべき人（向いている人）
- 借入額が少ない・返済期間が短い: 金利上昇の影響を受けにくい。
- 共働きで世帯年収が高い: 金利が上がっても、繰り上げ返済で対応できる資金力がある。
- 金融リテラシーがある: ニュースを見て、金利動向をチェックできる。
- 「1000万円の保険料」は高すぎると感じる: 合理的にリスクを取れる人。
固定金利を選ぶべき人（向いている人）
- 借入額が年収の限界ギリギリ: 返済額が数千円でも上がったら生活が破綻する人。
- 今後、教育費などで出費が増える: 将来の支出を確定させたい人。
- 金利のニュースを見たくない: 毎晩「金利が上がったらどうしよう」と不安になりたくない人（精神衛生を買う）。
あなたに合う金利タイプ診断
年収、家族構成、リスク許容度から、最適な金利タイプ（固定・変動・ミックス）を判定。