【2026年版】住宅ローン控除の借入限度額と「省エネ基準」の罠
「その他の住宅」は控除ゼロ！？借入限度額の引き下げ、リフォーム減税との違い、転勤や賃貸に出した場合のルールまで最新情報を完全解説。
執筆：しぐ ・ 更新日: 2026-09-16
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税・住民税から直接差し引かれる強力な減税制度です。4,000万円借入なら年間最大28万円、13年間で最大約364万円（残高が借入限度額のまま続いた場合の理論上限。実際は残高逓減でこれより少ない）の節税効果があります。
ただし2024年入居分からルールが大きく変わり、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として控除を受けられません（2023年末までに建築確認を受けた家屋などには経過措置が残っています。詳しくは第2章）。また借入限度額の縮小、子育て世帯の特例継続など、変更点が多いため、購入前の確認が重要です。
この記事では、借入限度額と控除期間の一覧、省エネ基準の確認方法、ペアローンの活用とリスク、リフォーム減税との比較、転勤・賃貸時の注意点を整理します。
1. 2024・2025年の主な変更点
2024年以降の住宅ローン控除の主な変更点は次の3点です。
| 変更内容 | 内容 |
|---|---|
| 省エネ基準の必須化 | 2023年末までに建築確認を受けておらず、2024年6月30日までに建築もされていない新築住宅は、省エネ基準適合でないと控除対象外（控除額ゼロ） |
| 借入限度額の縮小 | 全体的に上限額が2023年以前より引き下げられた |
| 子育て・若者夫婦世帯の特例継続 | 19歳未満の子がいる世帯、または夫婦どちらかが40歳未満の世帯は上乗せされた限度額が使える（2025年入居分まで長期優良5,000・ZEH4,500・省エネ4,000万円。⚠️2026・2027年入居は省エネ基準適合住宅だけ3,000万円に引下げ） |
2. 住宅の性能区分と借入限度額一覧
新築住宅・買取再販住宅（2024・2025年入居）
| 住宅の性能区分 | 借入限度額（一般） | 借入限度額（子育て・若者夫婦） | 控除期間 | 年間最大控除額（一般） |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年間 | 31.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 | 24.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 4,000万円 | 13年間 | 21万円 |
| その他の住宅（省エネなし・下記の経過措置に該当しないもの） | 0円（控除なし） | 0円（控除なし） | — | 0円 |
新築の「その他の住宅」は、2023年12月31日以前に建築確認を受けたか2024年6月30日以前に建築されたかのどちらかに当てはまる場合に限り、借入限度額2,000万円（控除期間10年）の経過措置を使えます（2030年12月31日までの入居分）。前者は確認済証または検査済証、後者は登記事項証明書で証明します。
中古住宅（既存住宅・2024〜2025年入居分）
| 住宅の性能区分 | 借入限度額 | 控除期間 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素・ZEH・省エネ基準適合 | 3,000万円 | 10年間 | 21万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年間 | 14万円 |
中古住宅の「その他の住宅」区分でも2,000万円の控除枠は残ります。ただし耐震基準を満たさない物件は対象外です。税制上の線は「1982年1月1日以後に建築されたか」（登記事項証明書の建築日付）で、1981年12月31日以前に建築された物件は耐震基準適合証明書等の取得が別途必要です（租税特別措置法施行令26条3項1号）。⚠️新耐震基準の施行日である1981年6月1日ではありません。
2026年（令和8年）入居からの改正点
令和8年度税制改正で適用期限が5年延長され、2026年1月1日〜2030年12月31日入居分まで対象になりました。あわせて次の見直しが行われています（国土交通省・令和8年度税制改正大綱）。
| 改正項目 | 内容 |
|---|---|
| 中古（既存）住宅の拡充 | 認定長期優良・低炭素・ZEH水準の中古住宅は借入限度額が3,000万円→3,500万円（子育て・若者夫婦世帯は4,500万円）、省エネ基準適合の中古住宅は2,000万円（同3,000万円）に。これら省エネ性能が高い中古住宅は控除期間が10年→13年に拡充。「その他の住宅」は従来どおり2,000万円・10年 |
| 床面積要件の緩和 | 40㎡以上の特例が既存住宅にも拡大し、新築・既存とも40㎡以上に（合計所得1,000万円超の人、および子育て世帯等の上乗せ措置利用者は50㎡以上） |
| 省エネ基準適合住宅（新築）の縮小 | 2026・2027年の入居は借入限度額2,000万円・控除期間13年（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円・13年）。⚠️ZEH水準以上の住宅はこの縮小の対象外です。なお2028年以降の入居は取扱いが変わります（原則は支援対象外で、建築確認や建築の時期による経過措置があります）。2028年以降の入居を予定している場合は国土交通省「住宅ローン減税」の最新情報でご確認ください |
新築の「省エネ基準適合住宅」だけは、2026・2027年入居で借入限度額が下がります。
| 新築の性能区分 | 2024・2025年入居 | 2026・2027年入居 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円（子育て5,000万円） | 据え置き |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（子育て4,500万円） | 据え置き |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円（子育て4,000万円） | 2,000万円（子育て3,000万円） |
控除率0.7%・合計所得2,000万円以下の要件は2026年以降も変わりません。
3. 住宅性能区分の具体的な判定基準
「どの性能区分に当てはまるか」は証明書で確認します。
| 性能区分 | 主な認定基準 | 確認書類 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 耐震等級2以上・断熱等級5以上・維持管理対策等 | 長期優良住宅認定通知書 |
| 低炭素住宅 | 省エネ基準比で一次エネルギー消費量▲10%以上等 | 低炭素建築物新築等計画認定通知書 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 断熱等性能等級5以上＋一次エネルギー消費量等級6 | ZEH水準省エネ基準適合証明書 |
| 省エネ基準適合住宅 | 断熱等性能等級4以上＋一次エネルギー消費量等級4以上 | 省エネ基準適合証明書 |
住宅会社やハウスメーカーから証明書を受け取る必要があります。証明書の発行費用が別途かかる場合（数万円〜十数万円）があるため、見積もり段階で確認してください。
4. 控除額の計算方法
計算式
年間控除額 = 年末ローン残高（借入限度額が上限）× 0.7%
借入額別の年間控除額シミュレーション
| 年末ローン残高 | 年間控除額 | 13年間の最大総額（理論上限） |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 14万円 | 約182万円 |
| 3,000万円 | 21万円 | 約273万円 |
| 4,000万円 | 28万円 | 約364万円 |
| 4,500万円（上限） | 31.5万円 | 約409.5万円 |
「13年間の最大総額」は年末残高が借入限度額のまま13年間続いたと仮定した場合の理論上限です。実際には毎年の元本返済で残高が減るため、総額はこれより少なくなります。
所得税だけでは控除しきれない場合
年間控除額が所得税を超える場合、差額を翌年の住民税から控除できます。住民税からの控除上限は「所得税の課税総所得金額等×5%」で、最大9.75万円です（課税所得が低いと9.75万円に届きません。下表では年収400万円の2行と、年収500万円の「2026〜2030年入居」の行がこれに当たります）。さらに2016〜2025年に入居した人は、5%を掛ける前の金額に「所得税の基礎控除 − 48万円」を加算します（地方税法附則5条の4第1項・第5項）。
| 年収（入居年・下の7%区分を除く） | 所得税の目安 | 住民税からの控除上限 | 控除額28万円のうち活用できる額 |
|---|---|---|---|
| 400万円（2016〜2025年入居） | 約5.7万円 | 約8.4万円 | 約14.0万円（差額の約14.0万円は消滅） |
| 400万円（2026〜2030年入居） | 約5.7万円 | 約5.6万円 | 約11.2万円（差額の約16.8万円は消滅） |
| 500万円（2016〜2025年入居） | 約9.2万円 | 9.75万円（上限） | 約18.7万円（差額の約9.3万円は消滅） |
| 500万円（2026〜2030年入居） | 約9.2万円 | 約9.0万円 | 約18.0万円（差額の約10.0万円は消滅） |
| 600万円 | 約14.9万円 | 9.75万円（上限） | 約24.4万円（差額の約3.6万円は消滅） |
| 800万円 | 約43.4万円 | 9.75万円（上限） | 28万円全額（所得税の範囲内で控除） |
※所得税・住民税は令和8年分（2026年）の単身・扶養0・賞与なし・社会保険料控除のみを前提とした概算です（当サイトの /tax 手取り計算ツールと同じ条件。ただしツールは居住年の入力欄を持たず、常に2016〜2025年入居として計算するので、「2026〜2030年入居」の行はツールでは再現できません）。住民税からの控除上限は所得税の課税総所得金額（年収400万円なら112.1万円、500万円なら179.6万円）×5%で、2016〜2025年入居の人はこれに加算額を足してから5%を掛けます。令和8年分の所得税の基礎控除は、合計所得金額489万円以下なら104万円・489万円超655万円以下なら67万円・655万円超なら62万円なので、加算はそれぞれ56万円・19万円・14万円です（住宅ローン控除は合計所得金額2,000万円以下が要件なので、これより上の段は出てきません）。年収400万円（合計所得276万円）なら（112.1万円＋56万円）×5%＝約8.4万円が上限になります。年収600万円・800万円はどちらの入居年でも9.75万円に届くため、行を分けていません。この加算の額は入居年ではなくその年分の所得税の基礎控除で決まり、104万円・67万円は令和8年分・令和9年分だけの上乗せ（租税特別措置法41条の16の2第1項1号）なので、控除期間が令和10年分以降まで残る人は加算の額が変わります。年収が低い場合、控除枠の一部が使い切れず無駄になる「捨て枠」が発生することがあります。
※ 住宅ローン控除は「復興特別所得税を除いた所得税額」から差し引かれます（復興特別所得税は別の税目のため、控除の対象になりません）。上表の「所得税の目安」は復興特別所得税込みの額なので、「活用できる額」は所得税の列と住民税の列を単純に足した数字より各行0.1〜0.3万円小さくなります。年収400万円なら、復興特別所得税を除いた所得税は5.605万円で、2026〜2030年入居なら 5.605万円＋住民税5.605万円＝11.21万円、2016〜2025年入居なら 5.605万円＋住民税8.405万円＝14.01万円が実際に使える額です。
※ 平成26（2014）〜令和3（2021）年に入居し、かつ「特定取得」「特別特定取得」に当たる人は、住民税側の率と上限が7%・最大13.65万円になります（地方税法附則5条の4第3項・第7項）。加算（2016〜2025年入居）とこの7%（2014〜2021年入居かつ特定取得等）は別の条件で、条文上も重ねて効きます（第3項・第7項が読み替えるのは第1項・第5項の率と上限だけで、加算の部分は読み替えていないため）。2016〜2021年に入居して特定取得等に当たる人は、加算を足した金額に7%を掛けます。同じ特定取得等でも2014〜2015年入居なら加算はなく7%だけ、7%に当たらない2022〜2025年入居なら加算があって5%です。当サイトの計算ツールは7%の区分に対応していないため、上表にも含めていません。
5. 所得要件と共通適用条件
住宅ローン控除には収入上限があります。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 合計所得金額 | 2,000万円以下（超えた年は適用外。2022年以降入居分） |
| 専有部分の床面積 | 40平方メートル以上（合計所得1,000万円超の人、および子育て世帯等の上乗せ措置利用者は50平方メートル以上） |
| 居住の継続 | 取得後6ヶ月以内に入居し、以後毎年12月31日時点で居住 |
| ローン期間 | 10年以上の住宅ローン（親子間ローンは対象外） |
| 生計を一にする者からの購入 | 親や配偶者からの購入は対象外 |
住宅ローン控除と手取りを試算する
年収を入力すると所得税・住民税の負担が出ます。借入額から控除額を出す機能はないので、本記事の式で求めた1年分の控除額を「住宅ローン控除 年額」に手入力してください。
6. ペアローンで控除枠を2倍にする方法
借入額が1人の限度額を超える場合（5,000万円以上など）、夫婦でそれぞれローンを組む「ペアローン」で控除枠を2人分に増やせます。
| 項目 | ペアローン（夫婦各4,500万円） | 単独ローン（夫のみ4,500万円） |
|---|---|---|
| 年間最大控除額合計 | 63万円（31.5万円×2） | 31.5万円 |
| 13年間の最大総額（理論上限） | 約819万円 | 約409.5万円 |
| 借入可能額 | 世帯年収で審査（高め） | 本人年収のみ（低め） |
| 団信の適用 | それぞれの持ち分が保障 | 1人のみ |
ペアローンのリスクと注意点
| リスク | 具体的な内容 |
|---|---|
| 事務手数料が2倍 | 契約が2本になるため、手数料・保証料が2人分かかる |
| 育休・産休中の控除ロス | 育児休業給付金は非課税のため、育休中は引く税金がなく控除が無効になる |
| 退職・収入減の影響 | 妻が退職すると妻側の控除枠が全て無効になる |
| 離婚時の複雑化 | 物件の売却・名義変更に両方の同意が必要 |
7. 長期優良住宅の認定コストとトータル効果
最大の控除額（借入限度額4,500万円）を受けるために必要な長期優良住宅の認定には費用がかかります。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 申請手数料 | 数万円（自治体による） |
| ハウスメーカーへの代行費用 | 10〜30万円程度 |
| 断熱・耐震基準のための建築費増 | 数十〜数百万円（仕様による） |
ただし住宅ローン控除以外の優遇も多く、トータルコストと比較する必要があります。
| 長期優良住宅の優遇 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローン控除 | 借入限度額4,500万円（省エネ基準適合より1,500万円多い） |
| 登録免許税の軽減 | 保存登記0.4%→0.1%、移転登記2%→0.1% |
| 不動産取得税の軽減 | 控除額が1,200万円→1,300万円に拡大 |
| 固定資産税の減税期間延長 | 一般住宅の新築減税（3年）→長期優良住宅（5年） |
| 地震保険料の割引 | 耐震等級2：30%割引、耐震等級3：50%割引 |
長期優良住宅の認定コスト（仮に100万円）と比較して、住宅ローン控除の差額だけでも13年間で最大約136.5万円（4,500万円と3,000万円の借入限度額差1,500万円×0.7%×13年。実際は残高逓減でこれより少ない）になります。
8. リフォーム減税との比較
新築・中古購入だけでなく、リフォームでも住宅ローン控除が使えるケースがあります。
リフォームで住宅ローン控除を使う条件
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 工事費 | 100万円以上 |
| ローン期間 | 10年以上 |
| 工事内容 | 大規模修繕・耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修など |
| 床面積 | 50平方メートル以上 |
ローンなしリフォームには「投資型減税」
ローンを組まずキャッシュで払う場合は「リフォーム促進税制（投資型減税）」が使えます。
| 制度 | 控除方法 | 控除率 | 控除対象 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除（リフォーム版） | 年末残高×0.7% | 0.7% | ローン残高 |
| リフォーム促進税制（投資型） | 標準工事費用×10% | 10% | 標準的な工事費用 |
控除率だけ見ると投資型減税の10%が高く見えますが、対象は「標準的な費用」として国が定めた金額であり、実際の工事費とは異なります。ローン残高が多い場合は住宅ローン控除、一括払いの場合は投資型減税が有利になるケースが多いです。
9. 初年度の確定申告手順
入居した翌年の確定申告（2〜3月）が必須です。会社員でも初年度は自分で申告する必要があります。
必要書類一覧
| 書類 | 入手先 | 備考 |
|---|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁のウェブサイト・税務署 | e-Taxなら画面上で作成 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁のウェブサイト | — |
| 登記事項証明書（土地・建物） | 法務局（窓口・オンライン） | 登記後に取得 |
| 不動産売買契約書のコピー | 手元に保管 | 土地・建物両方 |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 銀行から郵送（10〜11月頃） | 入居翌年以降毎年届く |
| 省エネ基準適合証明書・認定通知書 | 住宅会社・ハウスメーカー | 性能区分ごとに異なる書類 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 | — |
| 給与所得等に係る住民税の申告書の住宅ローン特別控除 | 確定申告書に含まれる | — |
10. 転勤・賃貸・売却時のルール
転勤・引越し時の取り扱い
| 状況 | 控除の扱い |
|---|---|
| 単身赴任（家族は住み続ける） | 生計を一にする家族が住んでいれば控除継続 |
| 家族全員で転居（空き家になる） | 住んでいない期間は控除不可。戻れば再開可（残り期間） |
| 転勤先で新たに住宅取得 | 旧住宅と新住宅の双方で条件を満たせば適用可能な場合がある |
賃貸に出す場合
賃貸に出すと控除は受けられません。また、住宅ローンの融資条件（居住用）に違反する可能性があるため、賃貸を検討する場合は銀行への相談が必要です。賃貸に出した物件を自宅に戻した場合、残り期間の控除再開ができる場合がありますが、要件確認が必要です。
11. よくある質問
Q. 省エネ基準の証明書はいつもらえますか？
引き渡し時に住宅会社から受け取るのが一般的です。忘れずに受け取ること、および証明書の種類が自分の住宅の性能区分と一致しているかを確認してください。
Q. 建売住宅は省エネ基準に適合していますか？
建売でも申請していない物件があります。契約前に「省エネ基準適合証明書が出るか、何の証明書が発行されるか」を確認してください。
Q. 年末残高が借入限度額を超えた場合は？
控除計算の基礎となる残高は借入限度額が上限です。例えば年末残高5,000万円でも長期優良住宅の限度額4,500万円が上限となり、4,500万円×0.7%=31.5万円が年間控除額になります。
Q. 土地だけ先に購入し、後で建物を建てる場合は？
土地取得から2年以内に住宅を取得することが条件のため、土地購入のローンは控除の対象外です。建物完成後の住宅ローンが対象です。
Q. 2棟目（2軒目）の住宅は対象になりますか？
実際に居住する主たる住宅のみが対象です。別荘・投資用物件・2軒目は対象外です。
Q. 繰り上げ返済でローン残高が大幅に減った場合は？
年末残高が下がった分だけ控除額も下がります。控除期間中に大きな繰り上げ返済をすると節税効果が減少します。
まとめ
- 2023年末までの建築確認も2024年6月30日までの建築もない新築は、省エネ基準非適合だと控除ゼロ（「その他の住宅」区分）
- 長期優良住宅は借入限度額4,500万円・13年間で最大約409.5万円（理論上限。実際は残高逓減でこれより少ない）の控除
- 合計所得2,000万円超の年は控除が受けられない（毎年確認が必要）
- ペアローンで控除枠は2倍になるが、育休・退職・離婚リスクを事前に検討する
- 控除期間中の繰り上げ返済は節税効果を下げるため、13年後に検討する方が合理的
- 初年度は確定申告が必須、2年目以降は年末調整だけで完了
住宅ローン控除を反映した手取りを見る
このツールに借入額や金利から13年間の累計を出す機能はありません（年末残高から控除額を自動計算する欄もありません）。本記事の式で1年分の控除額を求めてから「住宅ローン控除 年額」に手入力すると、その年の手取りがどう変わるかを確認できます。
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